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界说及分类

产业园是由特定开发主体在特定区域内筹划产业定位，以地皮为载体，通过提供房屋建筑等基础设施及详细配套服务，蛊卦特定类型、特定产业集群的表里资企业落地，通过产业、成本、时代、劳能源等要素高度集结，产生汇聚效应，增强产业竞争力，并向外围辐照的特定区域。

跟着国民经济的快速发展，产业园类型亦迟缓多元化，举例高新时代产业开发区、经济时代开发区、文化创意产业园、物流产业园、产业新城、特色小镇等。产业园区按属性可大体上分为科技园、一般工业园、专科园三大类；按承载功能可分为国度级开发区、省级开发区和千般专科园区；按开发模式可分为政府主导、企业主导、政企配合开发产业园三种；而按开发建造参与主体，可不祥分为政府平台企业、专科开发商、制造实体企业、互联网企业及金融机构开发建造的产业园。

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行业政策

1、专揽部门和监管体制

由于产业园的建造与运营波及地皮、筹划、产业招商、收支口商品流畅、工程建造、劳能源、税收、基础设施配套等多个方面，故产业园行业主要受国度发改委、商务部、当然资源部（包含原国土资源部职责）、住建部、海关、东谈主力资源和社会保险部、财政部等部门的监管。

同期凭据国度关系章程，我国产业园行业的专揽行业协会为中国开发区协会，是经国度批准的以促进开发区发展服务为宗旨的寰宇性一类社团组织，1993年经民政部批准登记注册。开发区协会在国度发改委的指导下处事，收受商务部业务指导，是寰宇千般开发区之间筹商的纽带，是开发区与政府部门和社会各界疏导的桥梁。

此外，国度及省级开发区所在地的城市东谈主民政府常常接收成就开发区管委会的方式，行为当地东谈主民政府的派出机构，对开发区应用行政照应职能，认真开发区的具体筹划和日常照应处事。

2、行业关系政策

产业园行为我国相等成就的以促进产业发展的功能区画，承担着股东产业集群发展，陶冶政策性新兴产业和新的经济增长点的重要职责。国度和地方政府出台了一系列政策，救助和指引产业园发展。

2023年6月，国度发改委发布的《连接产业调治示范区照应办法》。提到要在中西部或东北地区成就20个傍边的连接产业调治示范区，有用连接国表里产业调治。示范区建造创建处事将依托当地省级以上开发区，聚焦产业连接重心，完善基础设施建造、优化营商环境，深化怒放配合，开展精确招商。连接产业调治示范区照应办法的出台，将带动中西部或东北地区产业园开发，打造高水平的产业园。各级地方政府出于推动经济增长的宗旨，也在鼎力推动推动当地产业园区高质地发展。《中共广东省委广东省东谈主民政府对于高质地建造制造强省的意见》明确提倡要在广东省内高标准建造一批产业园区；推动“一县一园”建造，增强工业园区带动县域经济发展才略；推动省级以上工业园区实施“管委会+公司化”运营机制，救助工业园区运营开发企业接收发债上市等方式融资。

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发展历程

中国的产业园的发展经历了5个发展阶段，分别为滋永恒（1979-1983年）、驱动陶冶期（1984-1991年）、高速发缓期（1992-2002年）、沉稳养息期（2003-2008年）、创新发缓期（2009年于今）。滋永恒（1973-1983年）是中国产业园40年发展历程的第一个阶段。1984-1991年是我国产业园的起步阶段，为了蛊卦外资和时代，促收支口和处事，国度在沿海地区建立了一批加工贸易型园区。高速发缓期（1992-2002年）是产业园的快速推广期，主若是为了反应国度的篡改怒放政策，促进产业结构养息，提高国际竞争力。沉稳养息期（2003-2008年）是产业园的转型升级期，主若是为了稳健国际阛阓变化和国内经济转型，简略单的引进外资向引进外资与陶冶原土企业并重调治，促进科技创新和产业升级，提高中枢竞争力。创新发缓期（2009年于今）是产业园的升级发展阶段。

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行业壁垒

1、专科提示壁垒

产业园的建立需经历园区客户定位、园区地产开发或园区策画改进、园区招商和运营照应等智商，对园区运营服务商提倡较高的专科提示条目。客户定位是最关键的智商，若何凭据园区足下环境和国度产业明天发展场所详情计算客户群体、定位园区客户产业类型将径直影响后续招商和运营照应，影响园区入住率和盈利才略。园区地产开发或园区策画改进智商对成本适度才略条目较高，不同类型的产业园都有不同的建筑布局需求，较难形成界限化的发展，因此，裁减园区地产开发或园区策画改变成本、提高效力需要永恒的提示蓄积。在运营管奢睿商，产业园运营商需要具备完好系统化的照应体系，对园区进行邃密化照应，园区运营商需具备物业照应、社群活动组织、创业服务、商务服务、持续招商等多方面的专科才略，才能形成界限化连锁化发展。

因此，产业园运营服务商需领有专科的团队和丰富的名目提示，能在各个智商作念好筹划、监督与审核，提高每个智商的效力，裁减运营成本，高效完因素部任务。名目提示的习得需从永恒执行中蓄积，对于潜在进入者而言，较难在短时期内赢得从事产业园运营的关系提示，因此，提示收尾是进入行业的重要壁垒之一。

2、品牌壁垒

跟着产业园的握住发展，下贱企业对于办公环境、配套设施以及专科化服务的需求逐步提高，产业园品牌成为企业入驻时重心接洽的因素，企业更酣畅到盛名度高的产业园落户，产业园的品牌效应日益突显。当今国内已走漏了一批产业园运营照应品牌企业，这些品牌企业永恒从事产业园的筹划照应，在阛阓上成就了盛大的品牌形象，更能赢得客户的认同和严防，客户基础较为融会。此外，在与上游供应商谈判获取建筑资源的智商，由于国里面分园区筹划不善，出现负约的情况，上游供应商频频倾向于同有实力、有界限、品牌盛名度较高的产业园运营商配合，因此具有品牌影响力的产业园运营商更易于取得上游建筑资源。潜在进入者未在行业内形制品牌影响力，较难进入该行业，因此，品牌影响力收尾是进入行业的重要壁垒之一。

3、时代壁垒

产业园在定位、策画、改进等智商需衔尾不同名宗旨骨子情况，合理运用地舆学、筹划学、工程学、环境学、阛阓营销学、建筑策画学等多门学科的复合常识，具有较强的系统性、专科性及复杂性，对产业园运营服务商的时代、策画等才略条目较高。此外，产业园运营管奢睿商对运营商的时代水平具有较高的条目，产业园运营商需建立完好系统化的照应体系，通过灵巧化系统对园区的骨子状态、大家形式的使用情况进行预判，才能结束对园区企业的邃密化照应，提高园区运营效力。同期，产业园运营商需握住将互联网、物联网、大数据、云计较、东谈主工智能、5G等新时代与园区的筹划照应相衔尾，握住提高园区运营和服务水平，提高园区灵巧化水平，这对产业园运营服务商的时代蓄积提倡了更高的条目。

科学合理地将多门学科常识及新时代运用于园区筹划策画及运营照应中，使园区名目达到盛大的经济效益和社会效益，是产业园运营服务商需要永恒探索、执行和蓄积才能形成的中枢竞争才略。由于潜在进入者较难在短时期内具备上述时代及服务才略，因此，时代收尾是进入行业的重要壁垒之一。

4、资金壁垒

在选拔建造产业园之前，常常需要过问资金对所在地进行阛阓调研、客户定位，对产业园盈利才略进行评估；在详情名目建造地点后，需过问多半资金进行策画、改进、建造；名目建成后，园区运营服务商需要过问资金进行名目招商及企业入驻后的园区日常运营照应；除日常运营照应外，园区运营服务商还应如期或不如期地过问资金对园区进行后续升级。产业园区从前期阛阓调研、客户定位，到策画、改进、建造，再到名目招商、运营照应及后续升级均需过问多半的资金，因此，资金收尾是进入行业的重要壁垒之一。

5、跨地域筹划壁垒

大多产业园运营商仅运营一个园区名目，在单一区域内筹划，难以形成跨区域园区体系，同期当今我国产业园区主要集结在进展城市和地区，具有明显的区域性特征。产业园区的定位、招商、服务和后续照应条目运营商对园区所在地区的经济发展水平、产业补助政策、区域发展特色具有很强的把捏才略，一朝盲目进入阛阓，容易导致园区定位偏差，影响园区的盈利才略。因此地域特征一定程度上将影响业内企业跨地域发展，大部分园区运营商在跨区域运营时会举步维艰。

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产业链

1、行业产业链分析

产业园产业链的主要参与方包括建筑策画单元、基建施工单元、园区开发运营商和入驻企业。其中，产业链上游参与者主要为建筑策画、基建施工行业。出具产业园区建筑策画筹划的单元主要包括同济大学建筑策画研究院、北京市建筑策画研究院、深圳市城市筹划策画研究院有限公司等企业。此外，我国产业园区基础设施建造多以名目招标神色开展，主要参与企业有中国建筑、中国中铁、中邦交建等工程建筑类企业。产业园中游领域主若是指产业园区开发运营。产业园下贱主若是园区的需求方，也即是使用者，即入驻产业园的千般企业。跟着我国产业园界限的握住扩大，各地园区主导产业也在握住推广，入驻产业园企业数目界限也在持续增长，企业类型消散生物医药、化工、物流、文创、软件、东谈主工智能、集成电路、医疗器械等宽敞领域。

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2、行业首先企业分析

（1）上海张江高技术园区开发股份有限公司

上海张江高技术园区开发股份有限公司、所以张江科学城开发运营为主体业务的国有控股上市企业。比年来张江高科持续股东业务结构转型，从产业园区地产运营商向产业详细运营平台转型。当今企业业务结构包括三大块：一是产业园区详细开发，为千般科技企业提供产业孵化、研发、办公等多种空间家具，及配套东谈主才公寓、买卖设施等园区糊口环境。二是产业园区运营，即向园区内企业提供物业照应、企业发展、东谈主才陶冶、创业救助、企业交流、行业发展等配套服务。三是产业投资，通过成本运作投资科技创新主体，以赢得投资收益。当今张江科学城还是成为了集成电路、东谈主工智能、创新药械、数字经济等多个产业皆集区。2023年前三季度企业营业收入为17.46亿元，同比增多 7.11%；归母净利润为7.64亿元，同比增长3.61%。

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（2）武汉东湖高新集团股份有限公司

武汉东湖高新集团股份有限公司创立于1993年，主营业务包括工程建造、环保科技及科技园区三大板块。其中科技园区是企业创立以来就动手运行的板块，企业是中国前十大产业园区运营商之一。企业聚焦电子信息、软件信息服务、东谈主工智能、集成电路、生物医药、医疗器械、基因会诊、生物农业等产业，在寰宇布局主题产业园区。比年来企业抢抓产业升级趋势，与多地政府就科技园区建造达成配合，股东科技园区开发业务快速发展。2023年6月末企业正在开发、运营主题型园区有42个，较2022年末增多了7个。企业运营的科技园区主要分散在湖北、湖南、重庆、上海、海南、浙江等地。2023年上半年科技园区业务营业收入为3.81亿元，同比减少2.63%。

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行业近况

凭据产业园行政层级的上下，不错将产业园别离为国度级产业园、省级产业园、其他产业园。当今我国共有696个国度级产业园；其中国度级经开区230个，高新区178个，海关极端监管区171个，边/跨境配合区19个，国度级开脱贸易熟悉区22个，国度级新区19个，国度自主创新示范区23个，其他国度级产业园区25个。省级产业园由省、自治区、直辖市政府批准成就，当今数目达到2133个。此外，我国市县级政府还统带了上万个下层的产业园，这些园区包括一般工业园区、农业园区等。产业园承担着促进区域产业跳跃、推动经济发展的重要职责。2022年国度级经开区、高新区的坐褥总值共计卓著32.3万亿元，占我国GDP的26.8%，对我国经济发展作出了重要孝顺，是经济发展的压舱石。

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发展因素

1、有意因素

（1）政府政策的推动

为配合股东产业结构养息、转型升级及中小企业的快速发展，地方政府已颁布一系列促进产业皆集和发展的政策圭表，指引关系产业发展，并提供一系列奖励及优惠政策，包括向入驻产业园的公司提供补贴及免税期以及为其雇员提供住房补贴过火他津贴。在国内经济迈向新常态的程度中，产业园通过赢得政府财税、金融、投资、产业、贸易、破钞等多方面的政策救助，助力创新效果与具体产业的对接，与地区运营衔尾更加紧密，结束园区与地区双赢同期政府对特定区域的产业补助也会大大助力关系产业园的招商处事。

此外，国度级政策对园区运营和与照应行业的简洁发展也起到了至关重要的指导和推动作用，如2022年11科技部发布的《“十四五”国度高新时代产业开发区发展筹划》中提倡加大绿色时代、绿色产业、绿色场景、绿色轨制等供给，推动资源能源轮回集约利用；强化数字时代在园区智能化转型中的执行应用。深化绿色化智能化交融发展，提高绿色发展水和缓效力，有劲撑持结束碳达峰碳中庸。

（2）国内产业结构升级养息带来产业园区开发契机

养息经济结构是保证经济回升的蹙迫需要，亦然处置我国经济发展中叛逆衡、不和洽、不可持续等深端倪问题的压根举措。鼎力推动服务业发展，加速产业结构升级养息的主要举措，则需要政府围绕体制冲破和机制完善，从深切开展国度服务业详细篡改试点和服务业发展示范区建造入辖下手，加强制造业汇聚区、服务业汇聚区大家平台建造。产业调控是当代化经济体系篡改极为重要的方面，而产业园区行为集成本、时代、东谈主才等宽敞要素的承载体和汇聚体，将承担陶冶新经济增长模式的紧要牵累。各地区纷繁以产业园区为载体，优化创业环境，营造创新氛围，蛊卦高新时代或其他重心行业的企业，使园区成为集结常识精英、引发科技创新、发展新兴产业的创业园、孵化器和集结区。

（3）中小企业的快速发展增多园区运营与照应需求

跟着中小企业在国度经济结构中的重要性日益走漏，为了给中小企业营造更加毛糙、高效、低成本的发展环境，我国政府在商事轨制篡改、减税降负、改善金融服务等方面推出多项补助政策，颁布并实施了一系列营造盛大阛阓竞争环境的法律圭表，放宽了中小企业的阛阓进入标准，跟着政策红利的握住开释，中小企业的发展环境有望进一步改善。中小企业的快速发展也为关系产业带来机遇，这其中就包括与其息息关系，闲隙中小企业发展需求的产业园区运营与照应行业。

（4）详细服务普及园区运营商的盈利空间

产业园区的服务质地、配套环境在阛阓竞争下得到了权臣的提高，新的详细服务成为园区发展新的增长点。这些服务一方面包括围绕园区企业坐褥、研发、销售等需求提供专科化的服务，如专利肯求、法律筹商、信息提供、斥地租出、收支口贸易代理、专科营销代理、物流照应等；另一方面还涵盖商务配套及社群服务需求，如旅店、餐饮、会议、企业交流、社群活动提供等。这些详细服务在推动产业园区发展、蛊卦产业投资者的同期，也为产业园区运营商开辟了新的可持续的盈利空间，结束园区价值最大化，为今后园区运营商的收入增长普及了盈利空间。

2、不利因素

（1）产业园起步较晚

与进展国度比较，我国产业园发展起步较晚，全球当代产业园执行最早发源于20世纪50年代的好意思国，由于产业翻新带来的工业大发展，产业园有了初步的想法。而我国的产业园起步较晚，当今仍处于发展阶段，园区照应和服务水平有待提高。由于起步较晚，园区运营与照应行业创新才略相对较弱，现阶段国内行业存在同质化问题，园区开发经过“重数目、轻质地”，引入名目或企业时大多敬重短期盈利才略，常以对入园名宗旨政策救助力度、税收减免力度行为选拔标准，变成寰宇产业园开发“千园一面”的特征，导致各园区皆集在销亡发展定位上竞争，无法多元化园区发展定位。园区服务主要集结于传统的租出和物业照应服务，业务相对单一 ，房钱收入依赖性大。产业园应有的孵化效应不明显，服务体系不健全，园区各项产业单打独斗发展，产业链条不完好，集群效应未能得到充分体现，以上各样因素径直制约了产业园的可持续发展。

（2）专科东谈主才的匮乏

产业园与住宅、买卖地产等名目存在一定区别，与实体经济关联更强，对从业东谈主员的专科才略和服务意志条目高。在产业布局筹划、名目连接、客户群体的定位、策画改建、招商引资、后续照应及配套服务等智商均需要各部门各专科东谈主员协同完成。然则，一方面，我国商务服务业起步较晚，衰退高水平的园区策画开发东谈主员、建造筹划东谈主员及懂筹划、懂产业、懂园区运营的招商和照应东谈主员，而东谈主才的培养与成长需要较万古期；另一方面，建造一支优秀的照应团队与时代团队也需要过问多半的时期和资金。相对产业园区“专科化、集群化、高端化、国际化”发展场所，现存的运营团队还远远不可闲隙园区建造和发展的条目。因此，部分先发企业的东谈主才上风较为明显，但多数产业园运营商的东谈主才短板仍然明显。

（3）融资渠谈偏窄

对于产业园运营商而言，尤其是部分需要自建产业园区的运营商，园区的开发及运营经过具有资金密集的特征，广袤沉稳的融资渠谈和盛大的流动性是产业园运营商平素运作和良性发展的重要保险。当今产业园运营商主要的融资渠谈是银行贷款，关系产业园运营商通过证券钞票化、企业上市等渠谈进行融资的企业较少，融资渠谈较窄，融资才略也不彊。同期由于基础建造投资回收周期较长，国度财政、产业及银行信贷政策变化大，加之园区自己的造血功能尚未健全，融资渠谈不及将会导致园区的总体开发、配套建造、服务生态打造速率从容，以至在顶点情况下会导致园区运营商资金链断裂，建造名目中止等严重影响企业可持续发展的情况出现。

（4）照应体制不够科学

自篡改怒放以来，在阛阓需乞降政策激励双重因素驱动下，我国产业园行业赢得了长足的跳跃，但其照应体制仍不够熟悉。对于占据产业园区主体的高新区及经开区来说，各园区管委会是园区开发建造的径直牵累主体，其职能近似于一级政府，但衰退应有的筹划、建造及关系审批权限，由于不具备照章行政主体阅历，在入驻企业、上司专揽部门之间需要作念多半的和洽处事，一朝和洽不到位，将耽误有意的建造时机，无法与企业发展高效、优质的服务条目相匹配。而比年来逐步崛起的专科产业园运营商虽在运营机制上握住创新，但发展时期仍然较短，且园区运营与照应提示弧线较长，外部环境日月牙异，中国较为独到的产业阵势又与国际存在诸多不同，难以径直将国际熟悉的园区筹划模式径直套用，好多照应体制、运营模式仍处于握住摸索的经过之中。

部分产业园在盲目发展经过中衰退明确的定位，产业功能定位趋同、产业布局重迭，园区服务匮乏，未能形成完好体系。同期园区建造形象低端无特色、大家服务设施不及且与园区关联性差，与企业诉求脱钩，进而影响后续招商及运营照应，园区照应体制仍有很大普及空间。

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竞争阵势

产业园运营开发业务逐步专科化，国内阛阓走漏了一批专科产业园运营商在寰宇运营多个产业园。其中的典型代表为联东集团，当今在寰宇90座城市投资运营产业园区526个，引进、服务新兴制造业和科技型企业19700家。中南高科也在超80个城市布局了超200个产业园名目。此外，界限首先的产业园运营商还有万洋集团、中电光谷、天安骏业等企业。

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发展趋势

产业园是制造业发展的空间载体，产业园的开发和运营将融入国度政策，在我国产业升级和产业调治的经过中起到重要作用。明天东部地区省市将鼎力发展特色化、主题化产业园；中西部或东北地区将鼎力建造方便劳动密集型产业聚焦的产业园，对工业园、物流园等需求很大。跟着千般产业园数目的增多，产业园区经济竞争更加浓烈化，构建品牌还是成为产业园区成就竞争上风的重要举措。千般产业园运营趋于邃密化。产业园运营商围绕企业与东谈主才的需求，构建深度服务及资源平台，助力企业与创新东谈主才共同成长；并打造宜产宜居的生态详细体，闲隙园区东谈主才处事、居住、失业的需求。产业园运营商基于大数据、云计较、物联网等信息时代的应用，打造灵巧园区，以普及园区的服务及照应水平。

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